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"地下商业之王"人和商业神话落幕

曾凭借小商品市场定位创造商业神话的国内最大地下商业开发商人和商业,在整个商业地产结构性调整期潸然落幕。9076298_358318.jpg

  曾凭借小商品市场定位创造商业神话的国内最大地下商业开发商人和商业,在整个商业地产结构性调整期潸然落幕。

  3月18日晚间,人和商业发布关于建议招标出售若干地下商城及潜在非常重大出售事项及关联交易公告。

  这笔交易涉及44宗物业,共计410万平方米,是人和商业在国内所持有全部物业,这意味着“地下城主”人和商业将彻底退出商业地产。人和商业也表示,此后公司将专注农产品销售相关业务。

  “人和商业曾凭借当初具有市场表现机会的‘小商品市场’定位火爆一时,但如今这种低端消费已难契合消费需求。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示,更大的问题在于,即便是经过多年发展,如今地下商业面临的市场和法律环境和上世纪90年代刚兴起时并没有区别。

  “产权依然不清晰等进一步束缚了地下商场的发展,也促使人和商业不得不考虑新的谋生方式。”郭增利表示。

  但“接盘侠”并不好找。据接近人和商业的知情人士透露,由于地下空间没有产权,大都依托地上公益空间,人和商业的发展大都基于地方上强大的人际关系。“这里面的关系错综复杂,地下商业模式本身存在灰色地段,人和商业老板和很多政坛负面人物有瓜葛,很难有人愿意掺乎到这门生意中。”知情人士称,“况且地下商业模式本身也没有任何竞争力。”

  实际上,现在整个商业地产环境都比较恶劣,国内最大的商业地产商万达也开始转向轻资产管理,商业地产面临整个业态的演变和转型。

 “地下城主”

  防空洞模式养成

  3月18日的公告透露,人和商业出售的资产位于哈尔滨、广州、武汉、东莞等12个城市的23幢已落成商城,以及11幢在建商城和10幢已取得相关建筑批文的规划中的商城,这些将要出售的商城主力销售均为服装及配饰。

  上个世纪90年代,戴永革家族创立的人和商业发迹于哈尔滨。

  人和商业开创了一种全新的商业模式,它们将中国各地在文革时代修建的人民防空工程用作商业开发,并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报。据业内人士分析,人和商业毛利率长期保持在70%以上。

  因此,人和商业沿着地下人防工程进行商业化开发这条道路不断前行,并创造了中国首个地下商业品牌“地一大道”。

  “‘地一大道’当时火爆一时,是由于当时地上的商业地产项目本身不太多,小商品市场贴近需求,‘地一大道’的地下商场模式那时候有市场表现机会,对投资人和经营者都有吸引力。”郭增利表示。

  对人和商业来说,主营业务收入也源自两部分:一是租金收入,二是经营权转让收入。所谓的经营权转让,其实就是商户一次性付清若干年的租金。由于人和商业开发的地下空间并没有土地使用权,因此商铺无法实现产权意义上的转让,只能转让商铺的经营权。

  相比长期持有商铺收取租金的做法,一次性转让商铺经营权好处是可以帮助其更快地收回项目成本以及改善现金流。这也意味着人和商业必须不断开发新项目,以保证持续有商铺经营权可供转让。

  不过,随着市场整体环境的转冷及人和商业模式的固化,2011年,人和商业的开工面积由年初计划的150万平方米,缩小到110万平方米,2012年更是没有开展新项目建设。

  随着新开工项目的减少,人和商业的竣工项目相应递减,而支撑其收入的可转让经营权的商铺面积便逐渐减少,其收入呈现出断崖式下跌。

  与此同时,随着市场冷却,“地一大道”天然的缺陷和矛盾不断暴露。

  神话破灭

  人和商业开发的“防空洞”,属于人防工程,没有土地使用证,只有运营权。“随着地上商业地产进入快速发展期,和地下商业相比,地面商业有法律保障,产权明晰,当投资者可以选择更安全更有法律保障的投资产品时,当然会选择地面商业,这直接导致地下商场由备受欢迎走向被冷落。”郭增利表示。

  郭增利进一步分析道,人防工程归属于军方,涉及面太广,产权很难清晰,随着人们法律意识逐渐强化,没有明确法律界定的地下商铺投资热情被进一步束缚。

  没有产权的另一个压力在于,人和商业无法像一般地产开发商那样通过抵押土地获得开发贷款。“支持企业运营就少了抵押融资这一最常用金融手段,建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取,或者通过发债融资解决。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说。

  巨额的债务压力为此次人和商业出售商城埋下隐患。这次出售的绝大部分地下商城资产就是要偿还庞大的境外借款。人和商业今年需要偿还的境外债务高达7.6亿美元(约合49.4亿元人民币),而截至2015年底,其现金及银行存款仅约9.08亿元。

  市场的冷落,快速扩张饱受资金压力,开工项目减少又意味着收入大跌,人和商业陷入恶性循环。

  据年报显示,自2011年达到最高峰之后人和商业经营权收入便开始出现大幅下滑,从2011年的18.88亿元下跌85.7%至2012年的2.7亿元,其后进一步分别下跌66%、77%及90%至2013年的0.93亿元、2014年的0.22亿元及2015年的220万元。

  继转让经营权收入大幅下跌之后,人和商业经营租赁收入在连续高速增长多年后也首次出现下滑,由2014年的5.34亿元下降9.7%至2015年的4.82亿元。平均转让价格也由上年的每平方米19416元下降至每平方米16436元。

  或许,租金收入的首次下滑正是压垮人和商业的“最后一根稻草”,让其最终选择出售地下商城业务。

 寻找“接盘侠”出手

  并不容易

  “地下商场原本的优势是大都位于中心城区,但随着城市多格局布局,中心城区的交通和停车问题反而成为弊端,这使得地下商场对外界的吸引力进一步下降。”郭增利表示。

  对地下商业来说,在国内并没有太多做得成功的案例。

  “做好的都是个案,如济南泉城广场银座百货、西安钟鼓楼广场世纪金花等。优势是位置绝佳+强势商业品牌,注重特色及运营管理,要想把人和商业的大盘子做好不是件容易的事。”柏文喜说。

  更为关键的是,在业内人士看来,戴永革的成功得益于强大的人际关系。“防空洞一般都位于绿化带等公益地带下面,没有土地证和房产证,中间有太多灰色地带。戴永革凭借各种方法获得项目,在法律上的漏洞太多,这种靠利益输送关系维持的模式一旦出现问题,会产生连带问题,没有人愿意掺乎到这错综复杂的关系中。”前述知情人士称。

  “如果有战争风险,政府是可以无条件收回防空洞的,这种模式有先天的缺陷。”资深零售专家丁浩洲说。

  戴德梁行作为独家代理正在为人和商业公开招揽潜在投标者。

  人和商业同时透露,于2016年3月18日,已与一备用买方订立期权契据。如若公司招标失败,与该备用买方协议可作实。也就是说如果在预期招标日之前没有投标者出现,人和商业将会把这些物业全部出售给公司的控股股东——持有64.92%股权的戴永革,代价是10亿美元(约合65亿元人民币),这相当于原定招标事项下整体出售的最低价。

  以这种方式出售后,人和商业将在账面上形成高达141亿元的亏损。这是由于这些将要出售的商城在2015年底审核后的资产净值为206亿元,如果戴永革以最低价接手,将不可避免地形成巨额亏损。

  曾凭借地下商场模式在资本和商场上一度风头无两,公开在足球领域和许家印叫板,获得红杉资本、郑裕彤家族追捧的戴永革大概很难接受这样的落差。不过,这可能将是一个现实。